Spis treści artykułu:

Wstęp | I. Działka | II. Warunki zabudowy | III. Warunki przyłączenia mediów | IV. Budynek i orientacja na działce | V. Uzgodnienia | VI. Adaptacja | VII. Podsumowanie

Procedura adaptacji projektu gotowego

Wstęp

W tym krótkim opracowaniu postaram się przybliżyć procedury oraz wymogi formalne związane z „adaptacją projektu gotowego”: od wyboru projektu, zakupu, zgromadzenie potrzebnych dokumentów, poprzez właściwą adaptację aż do złożenia całości w odpowiednim urzędzie w celu uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Jest to opis subiektywny, na podstawie wcześniejszych doświadczeń z projektami „gotowymi”. Wymienione są tu zagadnienia, na które warto zwracać uwagę, a przygotowane tak opracowanie bez przeszkód uzyska pozwolenie na budowę, inwestor rzetelnie przygotowany projekt dla siebie i wykonawcy, zespół projektowy satysfakcję i czyste sumienie.

Procedura

Procedura związana z uzyskaniem pozwolenia na budowę tzw. „projektu gotowego” (wł. projektu powtarzalnego wielokrotnego zastosowania), w których można przebierać na wielu portalach i wydawnictwach oferujących tego typu projekty, dla wielu inwestorów jest równoznaczna z prostą "adaptacją" takiego projektu przez architekta i złożeniem do właściwego urzędu. Wiele osób chcących wybudować swój pierwszy dom jest nieświadoma jakie wymogi formalne oraz czym adaptacja, nawet bez zmian, jest w rzeczywistości.

I. Działka

Krok 1: Pobranie z lokalnego zakładu katastralnego mapy do celów opiniodawczych. Czas oczekiwania kilka dni lub od ręki.

Zakładam, że inwestor dysponuje już działką, na której chciałby wybudować budynek mieszkalny. W większości przypadków jest to działka budowlana (na mapach oznaczona jako „B”). Zdarza się też często, że działka jest działką rolną, która ma oznaczenie „Rx” gdzie x to cyfra rzymska od I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI, która oznacza klasę bonitacyjną gruntów (od najlepszych do najsłabszych). O ile w pierwszym przypadku (działka „B”) można przejść do kolejnych punktów tego opisu, o tyle w przypadku działki rolnej „R” spełniony musi być jeden z warunków:

II. Warunki zabudowy

Nie wszędzie można wybudować wszystko i w każdej formie.

a) jeśli działka znajduje się na terenie dla którego jest obowiązujący MPZP należy sprawdzić zawarte w nim ustalenia (może się zdarzyć, że nie ma obostrzeń).

b) jeśli nie ma MPZP należy wystąpić o warunki zabudowy

We wniosku o warunki zabudowy (składanym w lokalnym urzędzie miasta lub gminy) należy określić m.in.: rodzaj obiektu lub przewidywany sposób użytkowania obiektu lub terenu, zapotrzebowanie na wodę, energię, sposób odprowadzenia ścieków i unieszkodliwiania odpadów, planowane zagospodarowanie terenu, cechy charakterystyczne inwestycji (wymiary, kubatura, wysokości) oraz załączyć rzut i przekrój planowanego budynku.

Ważne: Na tym etapie warto już zastanowić się nad wybranym projektem (do wniosku o WZ należy dołączyć jego charakterystyczne parametry typu: wymiary, wysokości oraz orientację wzgl. działki).

Krok 2: Jeśli jest MPZP: Uzyskanie wypisu i wyrysu z MPZP w lokalnym urzędzie miasta / gminy. Czas oczekiwania kilka dni lub od ręki.

Jeśli nie ma MPZP należy wystąpić najpierw o warunki przyłączenia do sieci (patrz niżej). Po uzysknaniu warunków przyłączenia można złożyć wniosek o ustalenie Warunków Zabudowy. Przewidywany czas na wydanie warunków zabudowy: 3-12 miesięcy.

III. Warunki przyłączenia mediów

Zakładając, że jest to nowa inwestycja, a nie rozbudowa obiektu znajdującego się już na działce i do którego podłączone są media, będziemy potrzebowali warunków technicznych / zapewnień o dostawie mediów (prąd, woda, gaz) i odbiorze ścieków oraz zapewnienia o odbiorze odpadów bytowych.

W przypadku wydania dokumentu przez gestora sieci wod-kan. o braku możliwości przyłączenia mamy z reguły 2 drogi:

Zdarza się, że lokalny zakład wod-kan. wyda nam pismo o braku możliwości przyłączenia, a gmina (szczególnie jeśli nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania) w wydanych Warunkach Zabudowy nakaże nam rozbudowę sieci na własny koszt i przekazanie jej zakładowi wod-kan. (z reguły należy do gminy) za symboliczną kwotę "1 zł". Przed wystąpieniem o WZ inwestor jest niejako zmuszany przez gminę do podpisania porozumienia z zakładem wod-kan. o zgodzie na rozbudowę siecie na własny koszt - jest to jednen z gorszych scenariuszy.

Krok 3: Uzyskanie warunków przyłączenia mediów lub zapewnienia dostaw albo dokumentu potwierdzającego brak możliwości przyłączenia. Czas: ok. 2 tygodni.

IV. Budynek i orientacja na działce

Krok 4: Ustalenie koncepcji lokalizacji budynku na działce*, przygotowanie projektu zagospodarowania terenu, sprawdzenie oświetlenia budynku w czasie różnych pór roku i orientacjia wzgl. stron świata.

*) Dopiero zaczynamy lub została ona już przygotowana na etapie wniosku o WZ.

Przy wyborze projektu „gotowego” należy zwrócić uwagę na wiele czynników. Oto niektóre z nich:

Każdy z takich projektów można dobrać indywidualnie dla inwestora, jego potrzeb i gustu – pokazując dobre i złe strony danych rozwiązań. Często pójście w jednym kierunku niesie sobie konsekwencje w pozostałych dwóch. Należy się z nimi liczyć, ponieważ prędzej czy później dadzą się we znaki. Skutkować to będzie niefunkcjonalnością, złymi rozwiązaniami, zmianami na etapie budowy lub przebudową w przyszłości.

Po wyborze projektu „gotowego” można przystąpić do przystąpienia jego lokalizacji na działce oraz wykonania graficznej części Projektu Zagospodarowania Terenu tj. określenie odległości od granic, wyznaczeniu dojazdów i dojść do budynku, ew. miejsc parkingowych, lokalizacji bramy, miejsca na kubły, szafki przyłącza energetycznego (ZK), przebiegu pozostałych sieci (ew. lokalizacji studni, zbiornika bezodpływowego na ścieki bytowe pot. „szamba”, wszystko to związane jest ze strefami ochronnymi czyli minimalnymi odległościami od pozostałych elem. znajdujących się na działce oraz granic działki i budynków sąsiednich).

V. Dodatkowe dokumenty

Krok 5: Zamówienie mapy do celów projektowych, wykonanie badań gruntu.

W tym momencie potrzebna będzie mapa do celów projektowych oraz opinia geotechniczna gruntu.

Mapę przygotowuje geodeta. Cena jest ustalana w zależności od obszaru, stopnia zagęszczenia sieci, miejscowości. Koszt wykonania mapy dla działki o powierzchni rzędu 0,1 ha to 600-1200 zł.

Badania gruntu potrzebne są do wykonania opinii geotechnicznej, sprawdzenia nośności gruntu oraz poziomu wód gruntowych. Wykonuje się min. 3 otwory na głębokość 3 m w celu uzyskania przybliżonego modelu warstw gruntu. Lokalizację otworów do odwiertów można ustalić po ustaleniu lokalizacji budynku na działce. Opinię oraz odwierty wykonują geotechnicy. Potrzebny będzie także wypis z ewidencji gruntów potrzebny m.in. do wyłączenia części działki z produkcji rolnej (jeśli działka figuruje jako rolna – po nowelizacji obojętnie czy leży w granicach czy poza granicami miast). Koszt opinii: 600-1000 zł.

V. Uzgodnienia

Krok 6: Ostateczne wymogi formalne i uzgodnienia.

Równolegle do adaptacji oraz zmian w projekcie i przed złożeniem projektu w urzędzie potrzebne są niektóre uzgodnienia:

Jeżeli działka znajduje się na obszarze Natura 2000 należy uzyskać opinię RDOŚ (Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska) na podstawie wniosku i karty informacyjnej przedsięwzięcia. Jest to o tyle zagmatwane, że do wniosku należy dołączyć kopię wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (czyli najpierw składa się projekt w odpowiednim urzędzie i w tym samym czasie występuje się o opinię, którą następnie dołącza się do projektu).

VI. Adaptacja

Krok 7: Pełnobranżowa adaptacji i wprowadznie zmian w projekcie "gotowym".

Adaptacja projektu „gotowego” polega na:

Należy pamiętać, że wprowadzenie niektórych zmian w jednej z branż często pociąga za sobą konieczność uruchomienia procedury przeliczenia oraz korekty branż pozostałych. Np. zmiana wymiarów domu pociąga za sobą nowe obliczenia konstrukcyjne oraz nowe przeliczenia mocy dla ogrzewania powiększonych pomieszczeń, zmianę charakterystyki energetycznej budynku. Podwyższenie ścianki kolankowej często pociąga za sobą nowe obliczenia dla konstrukcji więźby itp.

*) nie raz zdarzyło się, na szczęście jest to coraz rzadsze, że w opracowaniach „gotowych” zdarzają się błędy, ze które projektant adaptujący taki projekt ponosi odpowiedzialność.

VII. Podsumowanie

Tak przygotowane opracowanie jest gotowe do złożenia w urzędzie w celu uzyskania pozwolenia na budowę.

Koszty opracowania adaptacji projektu gotowego w celu uzyskania pozwolenia na budowę zależą od wszystkich powyższych czynników. Na pewno stałą ich składową jest adaptacja w ścisłym tego słowa znaczeniu ale dużą rolę odgrywają także pozostałe etapy całego procesu. Wykonanie wyceny zmian w projekcie uzależnione jest od ingerencji w jego formę (oraz korelację ze wszystkimi branżami). Uzgodnienia urzędowe, bezbłędne i terminowe uzyskanie wszystkich potrzebnych dokumentów jest mimo woli równoległym procesem wymagającym wprawy, czasu i doświadczenia.

Po przeanalizowaniu możliwości wszystkich zmian w projekcie gotowym warto rozważyć także opcję wykonania projektu indywidalnego.

Pracownia AREALAB zajmuje się całą procedurą od początku do końca, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez inwestora. Współpracujemy ze wszystkimi branżystami - od geodety, przez archeologa, geotechników, projektantów branżowych.

Zapraszam do kontaktu!

Opracowanie: Marcin Rybczyński
Listopad 2014

^ Góra strony