Procedura adaptacji projektu gotowego


adaptacje projektów gotowych

Wstęp

W tym krótkim opracowaniu postaram się przybliżyć procedury oraz wymogi formalne związane z adaptacją projektu gotowego: od wyboru projektu gotowego, jego zakupu, zgromadzeniu potrzebnych dokumentów, poprzez właściwą adaptację projektu wraz z wykonaniem Projektu Zagospodarowania Terenu i oceny oddziaływania obiektu na działki sąsiednie, analiz zacieniania, aż do złożenia całości w odpowiednim urzędzie w celu uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Jest to opis subiektywny, na podstawie wcześniejszych doświadczeń z projektami „gotowymi”. Wymienione są tu zagadnienia, na które warto zwracać uwagę, a przygotowane tak opracowanie bez przeszkód uzyska pozwolenie na budowę, inwestor otrzyma rzetelnie przygotowany projekt dla siebie i wykonawcy, a zespół projektowy satysfakcję i czyste sumienie.

Procedura

Procedura związana z uzyskaniem pozwolenia na budowę tzw. „projektu gotowego” (wł. projektu powtarzalnego wielokrotnego zastosowania), w których można przebierać na wielu portalach i wydawnictwach oferujących tego typu projekty, dla wielu inwestorów jest równoznaczna ze słowem “adaptacja” – prostą, zdawałoby się “formalnością”, która jest tajemniczym wymogiem, stojącym przed złożeniem projektu w urzędzie i musi być koniecznie, nie wiadomo dokładnie czemu, wykonana przez architekta.

Wiele osób chcących wybudować swój pierwszy dom jest nieświadoma jakie wymogi formalne oraz czym adaptacja, nawet bez zmian, jest w rzeczywistości.

Zacznijmy jednak po kolei…



I. Działka

Zakładam, że inwestor dysponuje już działką, na której chciałby wybudować budynek mieszkalny (ew. wraz z innymi budynkami pomocniczymi: budynek garażowy, budynki gospodarcze, wiatę itp.).

Krok 1: Pobranie z lokalnego zakładu katastralnego mapy do celów opiniodawczych. Czas oczekiwania kilka dni lub od ręki.

Mapa d/c opiniodawczych jest to mapa z aktualizacją od ostatniej zgłoszonej zakończonej budowy w okolicy. Z mapy dowiemy się m.in. jakie oznaczenie posiada działka. W większości przypadków jest to działka budowlana (na mapach oznaczona jako „B”). Zdarza się też często, że działka jest działką rolną, która ma oznaczenie „Rx” gdzie x to cyfra rzymska od I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI, która oznacza klasę bonitacyjną gruntów (od najlepszych do najsłabszych). O ile w pierwszym przypadku (działka „B”) można przejść do kolejnych punktów tego opisu, o tyle w przypadku działki rolnej „R” spełniony musi być jeden z warunków:

  • działka znajduje się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) na terenie oznaczonym pod zabudowę mieszkalną (najczęściej są to oznaczenia M, MN w legendzie do takiego planu)
  • działka posiada wydane aktualne warunki zabudowy z przeznaczeniem na zabudowę
  • inwestor jest w świetle prawa rolnikiem (ściśle: prowadzi gospodarstwo rolne) i planowana zabudowa będzie stanowiła zabudowę siedliskową związaną z prowadzonym lub planowanym gospodarstwem rolnym

W powyższych wypadkach konieczne będzie staranie się o wyłączenie części działki z produkcji rolnej (do 500 m2 bez opłat).

W przypadku, jeśli inwestor jest rolnikiem lub działka, którą inwestor posiada ma możliwością TYLKO zabudowy siedliskowej sytuacja wygląda nieco inaczej. Będziemy musieli spełnić kilka definicji:

Kto to jest rolnik indywidualny? O tym na samym końcu tego tekstu.


II. Warunki Zabudowy (WZ) lub analiza Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu (MPZP)

Nie wszędzie można wybudować wszystko i w każdej formie.

  • jeśli działka znajduje się na terenie dla którego jest obowiązujący MPZP należy sprawdzić zawarte w nim ustalenia (może się zdarzyć, że nie ma obostrzeń, a może być tak, że planiści wybrali nam kolor tynku elewacji).
  • jeśli nie ma MPZP należy wystąpić o Warunki Zabudowy

We wniosku o warunki zabudowy (składanym w lokalnym urzędzie miasta lub gminy) należy określić m.in.: rodzaj obiektu lub przewidywany sposób użytkowania obiektu lub terenu, zapotrzebowanie na wodę, energię, sposób odprowadzenia ścieków i unieszkodliwiania odpadów, planowane zagospodarowanie terenu, cechy charakterystyczne inwestycji (wymiary, kubatura, wysokości) oraz załączyć rzut i przekrój planowanego budynku.

Ważne: Na tym etapie warto już zastanowić się nad wybranym projektem (do wniosku o WZ należy dołączyć jego charakterystyczne parametry typu: wymiary, wysokości oraz orientację wzgl. działki).

Krok 2: Jeśli jest MPZP: Uzyskanie wypisu i wyrysu z MPZP w lokalnym urzędzie miasta / gminy. Czas oczekiwania kilka dni lub od ręki.

Jeśli nie ma MPZP należy wystąpić najpierw o warunki przyłączenia do sieci (patrz niżej). Po uzysknaniu warunków przyłączenia można złożyć wniosek o ustalenie Warunków Zabudowy. Przewidywany czas na wydanie warunków zabudowy: 3-12 miesięcy.


III. Warunki przyłączenia mediów

Zakładając, że jest to nowa inwestycja, a nie rozbudowa obiektu znajdującego się już na działce i do którego podłączone są media, będziemy potrzebowali warunków technicznych / zapewnień o dostawie mediów (prąd, woda, gaz) i odbiorze ścieków oraz zapewnienia o odbiorze odpadów bytowych.

UWAGA: Po nowelizacji Prawa Budowlanego warunki przyłączeń nie są konieczne – jednak warto o nie wystąpić dla własnego dobra.

W przypadku wydania dokumentu przez gestora sieci wod-kan. o braku możliwości przyłączenia mamy z reguły 2 drogi:

  • budowa studni do poboru wody i zbiornika bezodpływowego na ścieki (szamba),
  • rozbudowa sieci gminnej na własny koszt (ew. wspólnie z sąsiadami).

Krok 3:  Uzyskanie warunków przyłączenia mediów lub zapewnienia dostaw albo dokumentu potwierdzającego brak możliwości przyłączenia. Czas: ok. 2 tygodni.

Zdarza się, że lokalny zakład wod-kan. wyda nam pismo o braku możliwości przyłączenia, a gmina (szczególnie jeśli nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania) w wydanych Warunkach Zabudowy nakaże nam rozbudowę sieci na własny koszt i przekazanie jej zakładowi wod-kan. (z reguły należy do gminy) za symboliczną złotówkę. Przed wystąpieniem o WZ inwestor jest niejako zmuszany przez gminę do podpisania porozumienia z zakładem wod-kan. o zgodzie na rozbudowę siecie na własny koszt – jest to jednen z gorszych scenariuszy.


IV. Budynek i orientacja na działce

Krok 4:  Ustalenie koncepcji lokalizacji budynku na działce, przygotowanie projektu zagospodarowania terenu, sprawdzenie oświetlenia budynku w czasie różnych pór roku i orientacjia wzgl. stron świata.

Przy wyborze projektu „gotowego” należy zwrócić uwagę na wiele czynników.
Oto niektóre z nich:

  • przyszli mieszkańcy – dla kogo budynek ma być domem – kto będzie z niego korzystał? Ilu będzie mieszkańców na przestrzeni lat? Jakie funkcje i ich rozplanowanie jest potrzebne? Warto się zastanowić nad możliwościami budynku w przyszłości,
  • rozplanowanie funkcji: szczególnie kuchni – jej funkcjonalność, wielkość i rozplanowanie elementów aby była ona wygodna użytkowaniu (nie zawsze duża znaczy wygodna); pokoju dziennego, salonu – tak aby był on ulokowany w miejscu, które nie będzie przeszkadzało pozostałym mieszkańcom w innych pokojach (głośne rozmowy, oglądanie tv), wystarczającej ilości pomieszczeń pomocniczych (schowki, spiżarnia, garderoba, pom. na narzędzia),
  • orientacja względem stron świata (nasłonecznienie) i orientacja wzgl. działek sąsiednich (zabudowa, ulica),
  • koszty – warto zwrócić uwagę na koszty budowy niektórych elementów lub zastąpić je innymi rozwiązaniami oraz koszty eksploatacji budynku w przyszłości.

Każdy z takich projektów można dobrać indywidualnie dla inwestora, jego potrzeb i gustu – pokazując dobre i złe strony danych rozwiązań. Często pójście w jednym kierunku niesie sobie konsekwencje, zmiany w pozostałych aspektach projektu. Każdy z projektów jest na swój sposób skończony i wprowadzanie niektórych zmian totalnie burzy koncepcję, walory i estetykę wprowadzając chaos. Ze zmianami należy się liczyć, ponieważ prędzej czy później dadzą się we znaki. Skutkować to będzie niefunkcjonalnością, złymi rozwiązaniami, zmianami na etapie budowy lub przebudową w przyszłości.

Po wyborze projektu „gotowego” można przystąpić do przystąpienia jego lokalizacji na działce oraz wykonania graficznej części Projektu Zagospodarowania Terenu tj. określenie odległości od granic, wyznaczeniu dojazdów i dojść do budynku, ew. miejsc parkingowych, lokalizacji bramy, miejsca na kubły, szafki przyłącza energetycznego (ZK), przebiegu instalacji zewnętrznych na działce (ew. lokalizacji studni, zbiornika bezodpływowego na ścieki bytowe pot. „szamba”, wszystko to związane jest ze strefami ochronnymi czyli minimalnymi odległościami od pozostałych elem. znajdujących się na działce oraz granic działki i budynków sąsiednich).


V. Dodatkowe koniczne dokumenty

Krok 5:  Zamówienie mapy do celów projektowych, wykonanie badań gruntu.

W tym momencie potrzebna będzie mapa do celów projektowych oraz opinia geotechniczna gruntu.
Mapę przygotowuje geodeta. Cena jest ustalana w zależności od obszaru, stopnia zagęszczenia sieci, miejscowości. Koszt wykonania mapy dla działki o powierzchni rzędu 0,1 ha to 600-1200 zł.

Badania gruntu potrzebne są do wykonania opinii geotechnicznej, sprawdzenia nośności gruntu oraz poziomu wód gruntowych. Wykonuje się min. 3 otwory na głębokość 3 m w celu uzyskania przybliżonego modelu warstw gruntu. Lokalizację otworów do odwiertów można ustalić po ustaleniu lokalizacji budynku na działce. Opinię oraz odwierty wykonują geotechnicy. Potrzebny będzie także wypis z ewidencji gruntów potrzebny m.in. do wyłączenia części działki z produkcji rolnej (jeśli działka figuruje jako rolna – po nowelizacji obojętnie czy leży w granicach czy poza granicami miast). Koszt opinii: 600-1000 zł.


V. Uzgodnienia

Krok 6:  Ostateczne wymogi formalne i uzgodnienia.

Równolegle do adaptacji oraz zmian w projekcie i przed złożeniem projektu w urzędzie potrzebne są niektóre uzgodnienia:

  • — uzgodnienie lokalizacji zjazdu z zarządcą drogi, do której będzie się włączać inwestor (nie jest to jednoznaczne z projektem zjazdu, jego uzgodnieniem, projektem organizacji ruchu oraz zajęcia pasa drogowego na czas budowy)
  • — czasem, w niektórych gminach zapewnienie wywozu nieczystości stałych

Jeżeli działka znajduje się na obszarze Natura 2000 należy uzyskać opinię RDOŚ (Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska) na podstawie wniosku i karty informacyjnej przedsięwzięcia. Jest to o tyle zagmatwane, że do wniosku należy dołączyć kopię wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (czyli najpierw składa się projekt w odpowiednim urzędzie i w tym samym czasie występuje się o opinię, którą następnie dołącza się do projektu).


VI. Adaptacja

Krok 7:  Pełnobranżowa adaptacji i wprowadznie zmian w projekcie “gotowym”.

Adaptacja projektu „gotowego” polega na:

  • sprawdzeniu możliwości wprowadzenia zmian w klauzurze dot. praw autorskich i dopuszczalnych do wprowadzenia zmian w projekcie „gotowym” (można to często ustalić już na etapie zakupu projektu i w porozumieniu z wydawnictwem, które sprzedaje takie projekty),
  • sprawdzeniu całości dostarczonej dokumentacji przez wszystkich projektantów branżowych (architektura, konstrukcja, projektanta instalacji sanitarnych, projektanta instalacji elektrycznych)*,
  • przygotowaniu Projektu Zagospodarowania Terenu, części opisowej i graficznej,
  • dostosowania fundamentów przyjętych w projekcie „gotowym” do zastanych warunków gruntowych na działce inwestora, sprawdzenie przyjętych w założeniach konstrukcyjnych projektu stref obciążenia śniegiem i wiatrem oraz strefy przemarzania,
  • wprowadzenie zmian sugerowanych przez inwestora,
  • kwalifikacja zmian istotnych i nieistotnych (w świetle Prawa Budowlanego).

Należy pamiętać, że wprowadzenie niektórych zmian w jednej z branż często pociąga za sobą konieczność uruchomienia procedury przeliczenia oraz korekty branż pozostałych. Np. zmiana wymiarów domu pociąga za sobą nowe obliczenia konstrukcyjne oraz nowe przeliczenia mocy dla ogrzewania powiększonych pomieszczeń, zmianę charakterystyki energetycznej budynku. Podwyższenie ścianki kolankowej często pociąga za sobą nowe obliczenia dla konstrukcji więźby itp.

*) nie raz zdarzyło się, na szczęście jest to coraz rzadsze, że w opracowaniach „gotowych” zdarzają się błędy, ze które projektant adaptujący taki projekt ponosi odpowiedzialność.


VII. Podsumowanie

Tak przygotowane opracowanie jest gotowe do złożenia w urzędzie w celu uzyskania pozwolenia na budowę.

Koszty opracowania adaptacji projektu gotowego w celu uzyskania pozwolenia na budowę zależą od wszystkich powyższych czynników. Na pewno stałą ich składową jest adaptacja w ścisłym tego słowa znaczeniu ale dużą rolę odgrywają także pozostałe etapy całego procesu. Wykonanie wyceny zmian w projekcie uzależnione jest od ingerencji w jego formę (oraz korelację ze wszystkimi branżami). Uzgodnienia urzędowe, bezbłędne i terminowe uzyskanie wszystkich potrzebnych dokumentów jest mimo woli równoległym procesem wymagającym wprawy, czasu i doświadczenia.

Po przeanalizowaniu możliwości wszystkich zmian w projekcie gotowym warto rozważyć także opcję wykonania projektu indywidalnego.

Pracownia AREALAB zajmuje się całą procedurą od początku do końca, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez inwestora. Współpracujemy ze wszystkimi branżystami – od geodety, przez archeologa, geotechników, projektantów branżowych.

Opracowanie: Marcin Rybczyński
Zapraszam do kontaktu!



Kilka dodatkowych uwag, wyjaśnień, definicji…

Kto to jest rolnik indywidualny?

Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Kto może kupić ziemię rolną? Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny” [są także osobne przypadki ale jest to bardziej skomplikowane i musi być zgoda ANR i obostrzenia].

Definicja rolnika: 

Za rolnika indywidualnego, uważa się osobę fizyczną:

  • będącą właścicielem (…)
  • posiadającą kwalifikacje rolnicze
  • co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego
  • prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

  • wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, (…) [wykształcenie rolnicze]
  • tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, (…) [kurs]
  • wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie (…) wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, (…) [wykształcenie inne i staż pracy]

Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

  • podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub
  • prowadziła działalność rolniczą [definicja poniżej] w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy (…)

Uważa się, że osoba fizyczna: osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

  • pracuje w tym gospodarstwie,
  • podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;”

UWAGA: Dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).